Αναδρομικούς φόρους κινδυνεύουν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν δηλώσει ποτέ την περιουσία τους στο Ε9. Η ευνοϊκή ρύθμιση του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αφορά διορθώσεις και συμπληρώσεις σε ήδη δηλωμένα στοιχεία, όχι περιπτώσεις πλήρους απόκρυψης ενός ακινήτου.
Η νομοθετική βελτίωση παρουσιάστηκε στη Βουλή από τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκο Πιερρακάκη, στις 12 Νοεμβρίου 2026, στο πλαίσιο του φορολογικού νομοσχεδίου για τα εισοδήματα. Με τη ρύθμιση, οι φορολογούμενοι έχουν τη δυνατότητα να διορθώσουν την εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους στο Ε9 χωρίς πρόστιμα και χωρίς πρόσθετη επιβάρυνση από τον ΕΝΦΙΑ, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Αδήλωτα ακίνητα στο Ε9: Ποιοι καλύπτονται από τη ρύθμιση
Η ρύθμιση αφορά κυρίως ιδιοκτήτες που έχουν ήδη δηλώσει ένα ακίνητο στο Ε9, αλλά έχουν καταχωρίσει ανακριβή ή ελλιπή στοιχεία. Για παράδειγμα, μπορεί να έχουν δηλωθεί λιγότερα τετραγωνικά μέτρα από τα πραγματικά, να έχει καταχωριστεί λάθος ποσοστό συνιδιοκτησίας ή να μην έχουν αποτυπωθεί σωστά τα στοιχεία επικαρπίας, ψιλής κυριότητας ή χρήσης του ακινήτου.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προχωρήσουν στις απαιτούμενες διορθώσεις, ώστε η περιουσιακή τους εικόνα να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται χωρίς τα πρόστιμα που κανονικά μπορεί να επιβληθούν για εκπρόθεσμες ή ανακριβείς δηλώσεις, ενώ προβλέπεται και προστασία από πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση για τα προηγούμενα έτη, σύμφωνα με τους όρους της ρύθμισης.
Η βασική διάκριση είναι ότι άλλο είναι η ανακριβής δήλωση ενός ακινήτου και άλλο η πλήρης παράλειψη δήλωσής του. Όπως επισήμανε ο υπουργός, «άλλο να δηλώσει κάποιος το ακίνητό του με λιγότερα τετραγωνικά και άλλο να έχει αποκρύψει πλήρως την ύπαρξή του».
Ποιοι δεν γλιτώνουν τον αναδρομικό ΕΝΦΙΑ
Εκτός της ευνοϊκής ρύθμισης βρίσκονται όσοι δεν έχουν δηλώσει ποτέ το ακίνητό τους στο Ε9. Αν ένα ακίνητο απουσιάζει πλήρως από όλες τις δηλώσεις προηγούμενων ετών, η μεταγενέστερη καταχώρισή του δεν θεωρείται απλή διόρθωση. Σε αυτή την περίπτωση, οι φορολογικές αρχές μπορούν να αναζητήσουν τον φόρο που αναλογεί για τα προηγούμενα έτη, επιβάλλοντας αναδρομικές επιβαρύνσεις.
Με άλλα λόγια, η ρύθμιση δεν λειτουργεί ως γενική απαλλαγή για αδήλωτα ακίνητα. Δεν επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη που απέκρυψε πλήρως την ύπαρξη ενός ακινήτου να το δηλώσει εκ των υστέρων χωρίς καμία οικονομική συνέπεια. Ο στόχος είναι να διορθωθούν λάθη και παραλείψεις σε περιουσιακά στοιχεία που είχαν ήδη δηλωθεί, όχι να διαγραφούν φορολογικές υποχρεώσεις από ακίνητα που δεν εμφανίζονταν καθόλου στο Ε9.
«Όσοι δεν είχαν δηλώσει καθόλου το ακίνητό τους θα πληρώσουν τους φόρους που τους αναλογούν, γιατί δεν μπορεί ο συνεπής πολίτης να σηκώνει το βάρος εκείνου που δεν δήλωσε τίποτα», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Πιερρακάκης.
Τελευταία ευκαιρία για διορθώσεις στο Ε9
Ο υπουργός έχει χαρακτηρίσει τη ρύθμιση «τελευταία ευκαιρία», υπογραμμίζοντας ότι δεν πρόκειται να επαναληφθεί. Για τον λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν άμεσα τα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στο Ε9 και να διορθώσουν τυχόν ανακρίβειες.
Ο έλεγχος θα πρέπει να καλύπτει τα τετραγωνικά μέτρα, το είδος του εμπράγματου δικαιώματος, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, τον όροφο, τη χρήση, τα στοιχεία του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου και κάθε άλλη πληροφορία που επηρεάζει τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε περιπτώσεις μεταβίβασης, γονικής παροχής, κληρονομιάς ή τακτοποίησης αυθαίρετων χώρων, όπου συχνά προκύπτουν διαφορές ανάμεσα στα συμβόλαια, την πραγματική κατάσταση και το Ε9.
Η έγκαιρη διόρθωση μπορεί να αποτρέψει μελλοντικές φορολογικές επιβαρύνσεις και προβλήματα σε μεταβιβάσεις ή άλλες δικαιοπραξίες. Αντίθετα, η αδράνεια ενδέχεται να οδηγήσει σε ελέγχους, αναδρομικούς φόρους και κυρώσεις.
Εκτός ρύθμισης τράπεζες και servicers
Η ρύθμιση δεν εφαρμόζεται συνολικά στις τράπεζες και στις εταιρείες διαχείρισης πιστώσεων, γνωστές ως servicers, για τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή ή στη διαχείρισή τους. Οι συγκεκριμένες κατηγορίες δεν μπορούν να αξιοποιήσουν το ίδιο πλαίσιο απαλλαγής για τις διορθώσεις στην περιουσιακή τους εικόνα.
Η εξαίρεση αυτή εντάσσεται στη γενικότερη προσπάθεια για ακριβή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας φυσικών και νομικών προσώπων και για αποτελεσματικότερους φορολογικούς ελέγχους.
Ο ρόλος του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων
Η δυνατότητα διορθώσεων στο Ε9 παρέχεται ενόψει της ενεργοποίησης του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστού ως ΜΙΔΑ. Στο νέο μητρώο θα συγκεντρώνονται αναλυτικά στοιχεία για την ταυτότητα, την ιδιοκτησία, τη χρήση και τη διαχείριση των ακινήτων.
Η λειτουργία του ΜΙΔΑ αναμένεται να διευκολύνει τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις μεταξύ των δηλωμένων στοιχείων και της πραγματικής περιουσιακής κατάστασης. Με αυτόν τον τρόπο, οι φορολογικές αρχές θα μπορούν να εντοπίζουν ευκολότερα αποκλίσεις, όπως αδήλωτα ακίνητα, διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα ή ανακριβή στοιχεία ιδιοκτησίας.
Οι ιδιοκτήτες καλούνται, επομένως, να αξιοποιήσουν την τρέχουσα δυνατότητα και να τακτοποιήσουν εγκαίρως τις εκκρεμότητές τους. Η τελευταία ευκαιρία για διορθώσεις στο Ε9 αφορά όσους θέλουν να ευθυγραμμίσουν τα δηλωμένα στοιχεία με την πραγματική εικόνα της περιουσίας τους. Για τα αδήλωτα ακίνητα στο Ε9, όμως, η πλήρης παράλειψη δήλωσης δεν οδηγεί σε απαλλαγή από τον φόρο, αλλά μπορεί να συνεπάγεται αναδρομικό ΕΝΦΙΑ και πρόσθετες κυρώσεις.
