Τι πραγματικά συμβαίνει στην αγορά ακινήτων και πόσο κοντά βρίσκονται οι αντικειμενικές αξίες στις πραγματικές τιμές των συναλλαγών; Σε αυτό το ερώτημα επιχειρεί να απαντήσει το οικονομικό επιτελείο με τη δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων, ενός νέου ψηφιακού εργαλείου που θα συγκεντρώνει και θα επεξεργάζεται δεδομένα από ολόκληρη την Ελλάδα.
Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων αποτελεί ένα ακόμη βήμα προς τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου συστήματος παρακολούθησης της αγοράς. Στόχος είναι να καταγράφονται με μεγαλύτερη ακρίβεια οι αγοραπωλησίες, οι μισθώσεις και οι αξίες των ακινήτων, ώστε το Δημόσιο να διαθέτει μια σαφέστερη εικόνα για τις πραγματικές τάσεις στην αγορά.
Τράπεζα Αξιών Ακινήτων: Τι είναι και ποιος είναι ο στόχος της
Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα λειτουργεί ως ηλεκτρονική βάση δεδομένων, στην οποία θα συγκεντρώνονται πληροφορίες για τις εμπορικές συναλλαγές και τις μισθώσεις ακινήτων. Με την αξιοποίηση αυτών των στοιχείων, το κράτος θα μπορεί να παρακολουθεί τις μεταβολές στις τιμές πώλησης και στα ενοίκια, αλλά και να συγκρίνει τις συνθήκες που επικρατούν σε διαφορετικές περιοχές.
Βασικός στόχος είναι η σταδιακή δημιουργία ενός πιο αξιόπιστου μηχανισμού προσδιορισμού των αξιών των ακινήτων. Τα δεδομένα της αγοράς αναμένεται να συμβάλουν στην αυτοματοποιημένη και πιο αντικειμενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ώστε αυτές να προσεγγίζουν περισσότερο τις πραγματικές εμπορικές τιμές.
Ωστόσο, η δημιουργία της βάσης δεν σημαίνει ότι θα υπάρξει άμεση αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες ή στον ΕΝΦΙΑ. Η λειτουργία της έχει αρχικά πληροφοριακό και προπαρασκευαστικό χαρακτήρα.
Πώς θα λειτουργεί η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων
Η λειτουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων θα βασίζεται στη συγκέντρωση πληροφοριών που σήμερα βρίσκονται κατανεμημένες σε διαφορετικές υπηρεσίες, πλατφόρμες και φορείς. Τα δεδομένα θα εισέρχονται στη βάση από δύο βασικές πηγές: τον δημόσιο και τον ιδιωτικό τομέα.
Από τον δημόσιο τομέα, θα αξιοποιούνται στοιχεία που υπάρχουν ήδη σε κρατικές ψηφιακές πλατφόρμες. Σε αυτά περιλαμβάνονται πληροφορίες για μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων, αγοραπωλησίες και συμβάσεις μίσθωσης. Με αυτόν τον τρόπο θα καταγράφεται τόσο η δραστηριότητα στην αγορά πώλησης όσο και η εικόνα της αγοράς ενοικίων.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα συμμετοχής φορέων του ιδιωτικού τομέα. Τράπεζες, επαγγελματικοί οργανισμοί και μεσιτικά δίκτυα θα μπορούν να παρέχουν στοιχεία μέσω διμερών μνημονίων συνεργασίας. Οι πληροφορίες αυτές θα μπορούσαν να εμπλουτίσουν σημαντικά τη βάση, καθώς προέρχονται από φορείς που έχουν άμεση και καθημερινή εικόνα των συναλλαγών.
Η συνδυασμένη αξιοποίηση δημόσιων και ιδιωτικών δεδομένων αναμένεται να δημιουργήσει ένα πληρέστερο σύνολο πληροφοριών για τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.
Η σχέση με τις αντικειμενικές αξίες
Η σχετική διάταξη, που περιλαμβάνεται στο άρθρο 354, έχει ενσωματωθεί στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου, το οποίο έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση. Ο μηχανισμός της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων θα μπορούσε να αξιοποιηθεί στην επόμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών.
Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν αμετάβλητες τα τελευταία χρόνια. Με βάση τον σχεδιασμό, οι νέες τιμές θα μπορούσαν να τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2028, υπό την προϋπόθεση ότι θα υπάρξει η απαιτούμενη κυβερνητική απόφαση μετά τις επόμενες εκλογές.
Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων δεν θα καθορίζει αυτομάτως τις φορολογικές επιβαρύνσεις, αλλά θα παρέχει τα απαραίτητα δεδομένα για τη λήψη αποφάσεων. Η τελική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών και οι πιθανές επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ θα εξαρτηθούν από τις πολιτικές αποφάσεις και το θεσμικό πλαίσιο που θα ισχύει τότε.
Προστασία προσωπικών δεδομένων
Ένα από τα βασικά ζητήματα κατά τη λειτουργία της βάσης είναι η προστασία των προσωπικών δεδομένων. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου, οι πληροφορίες θα συλλέγονται και θα χρησιμοποιούνται σε ανωνυμοποιημένη μορφή, με την τήρηση των προβλέψεων του Γενικού Κανονισμού για την Προστασία Δεδομένων.
Η πρόβλεψη αυτή αφορά και τα στοιχεία που σχετίζονται με τη γεωγραφική θέση των ακινήτων. Η επεξεργασία των δεδομένων θα πρέπει να γίνεται με τρόπο που να επιτρέπει την εξαγωγή χρήσιμων συμπερασμάτων για την αγορά, χωρίς να αποκαλύπτονται στοιχεία ταυτοποίησης ιδιοκτητών, ενοικιαστών ή άλλων φυσικών προσώπων.
Η βάση θα λειτουργεί στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου, μέσω του πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων» (ΨΥΔΗΠΕΕΚ).
Η σύνδεση με το ΜΙΔΑ και το σύστημα CAMA
Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων εντάσσεται σε έναν ευρύτερο σχεδιασμό ψηφιακής καταγραφής και διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας. Σε αυτόν περιλαμβάνεται και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ.
Το ΜΙΔΑ επικεντρώνεται κυρίως στη φορολογική απεικόνιση της ακίνητης περιουσίας. Περιλαμβάνει στοιχεία για τη χρήση των ακινήτων, τις μισθώσεις και τη διασύνδεση των δηλώσεων Ε9 με τα δεδομένα του Κτηματολογίου.
Η Τράπεζα Αξιών έρχεται να συμπληρώσει αυτή την εικόνα, προσθέτοντας οικονομικά δεδομένα για τις τιμές πώλησης και τα ενοίκια. Παράλληλα, τα στοιχεία θα τροφοδοτούν το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), δημιουργώντας την υποδομή για τη μελλοντική ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές.
Τι αλλάζει για την αγορά ακινήτων
Η συγκέντρωση πραγματικών δεδομένων από αγοραπωλησίες και μισθώσεις μπορεί να προσφέρει στο Δημόσιο μια πιο ακριβή και επικαιροποιημένη εικόνα της αγοράς. Θα είναι ευκολότερο να εντοπίζονται οι αυξήσεις ή οι μειώσεις στις τιμές, οι διαφορές μεταξύ περιοχών και οι αποκλίσεις ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές αξίες.
Σε βάθος χρόνου, η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα μπορούσε να συμβάλει σε ένα δικαιότερο και πιο διαφανές σύστημα υπολογισμού των αξιών των ακινήτων. Παράλληλα, θα επιτρέψει την καλύτερη παρακολούθηση των μεταβολών στην αγορά, ενισχύοντας τον σχεδιασμό της στεγαστικής και φορολογικής πολιτικής.
Προς το παρόν, πάντως, πρόκειται για ένα εργαλείο καταγραφής και προετοιμασίας. Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων δεν επιφέρει άμεσα αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες ή στον ΕΝΦΙΑ, αλλά δημιουργεί τη βάση για τις αποφάσεις που θα ληφθούν τα επόμενα χρόνια.
